|Meniu oportunitati de
finantare bancare|
...
...
Persoane fizice.
Credite in lei (valuta) pentru achizitionarea/ cumpararea sau construirea de locuinte.
Aceasta
forma de credit este destinata cumpararii, construirii de locuinte si achizitionarii
de terenuri aflate intravilan necesare acestor constructii si se acorda
in lei (ROL), dolari SUA (USD) sau Euro (EUR), suma maxima fiind in jurul
echivalentului a 100.000 EUR (in functie de politica adoptata de banca
care realizeaza aceasta oferta de creditare, in general, exista un fel
de moda a lansarii de pachete de finantare care ofera variante conexe de
creditare si care descriu cel mai bine politicile de moment ale bancilor
reper).
Pentru acest tip de credite exista unele practici standard care delimiteaza
modul realizarii platilor, dupa cum urmeaza: in functie de scopul acordarii
creditului, platile intre persoanele fizice rezidente in Romania se vor
efectua in lei, pentru operatiunile valotare leii vor fi rezultati din
operatiunea de vanzare pe piata valutara, iar succesiunea operatiunilro
va fi urmatoarea:
- in cazul achizitionarii de locuinte si terenuri necesare construirii
de locuinte aflate in intravilan plata efectiva catre vanzator se face
in baza contractului de vanzare cumparare incheiat intre parti;
- in cazul construirii de locuinte platile se vor efectua esalonat
in transe, in functie de graficul de lucrari al firmei de constructii autorizate;
- in cazul achizitiionarii de terenuri si apoi construirea pe aceste
terenuri, se va efectua mai intai plata catre vanzatorul terenului, pe
baza contractului de vanzare cumparare, ulterior efectuandu-se plata pentru
constructie, esalonat, in transe, in functie de platile ce se vor efectua
pe baza graficului de lucrari al firmei de constructie autorizate. Daca
vanzatorii sunt persoane fizice nerezidente, platile din credit se pot
efectua direct in valuta (bineinteles numai in cazul creditelor in valuta).
In general, pentru obtinerea acestui tip de credit sunt necesare urmatoarele
acte:
- cerere de credit;
- actele de identitate ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia,
garantului (daca este cazul) in original si copie;
- adeverinte de venit ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia,
garantului (daca este cazul) in original si copie;
- precontractul de vanzare - cumparare al imobilului ce va fi cumparat;
- in functie de obiectul creditului mai sunt necesare: 1. la credite
pentru construirea de locuinte dovada proprietatii terenului pe care urmeaza
sa se execute constructia, a autorizatiei de constructie necesare pentru
inceperea investitiei, precum si devizul de lucrari si contractul de construire
emise de firma angajata sa execute lucrarea, 2. la credite pentru cumpararea
de terenuri si locuinte copii dupa actul de proprietate al vanzatorului
asupra bunului ce face obiectul vanzarii, 3. la credite pentru achizitionarea
de teren si constructie de locuinta pe acest teren copie dupa actul de
proprietate al vanzatorului pentru ternul respectiv, dupa cumpararea terenului
se va prezenta autorizatia de constructie necesara inceperii investitiei,
devizul de lucrari si contractul de construire emise de firma angajata
sa execute lucrarea;
- documentele de proprietate ale imobilului ce va constitui garantia
creditului (daca este cazul) si raportul de evaluare al acestuia;
- copie dupa cartea de munca ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia
(Aceasta cerere apare in general datorita cerintei de a se anexa la dosarul
de credit a unor elemente de venit garantat ale solicitantului de credit
si, deseori, este un element definitoriu. Implicatiile acestei cereri ajung
pana la punctul in care se ia in considerare "seriozitatea" firmei unde
este angajat solicitantul de credit si/ sau persoanele implicate, sau se
ia in considerare daca au existat incidente anterioare in care a fost implicata
firma angajatoare sau se tine cont daca este vorba despre o institutie
de stat sau o societate comerciala privata, etc.).
Toate relatiile necesare constituirii dosarului de credit trebuie luate/
verificate direct de la banca la care se doreste angajarea creditului iar
semnarea contractului de credit de catre imprumutat si girant precum si
plata ratelor si a dobanzii se vor face la sediul bancii de unde se angajeaza
creditul.
In esenta trebuie retinut ca bancile conditioneaza acordarea oricarui tip
de credit prin doua elemente de baza: conditii de acordare si garantii
(care difera in functie de politica de moment a bancii care acorda creditul).
Conditiile de acordare sunt reprezentate, in general, de:
- plata unui avans care are o valoare minima (de obicei intre 15 -
30 %), exprimata procentual fata de valoarea imobilului ce urmeaza achizitionat
si nu de valoarea creditului ce se va angaja, valoare rezultata din pre-contractul
de vanzare-cumparare/ devizul general de lucrari, etc. - pentru avans platit
mai mic decat valoarea minima (numai cu acceptul bancii) se percepe o cota
procentuala suplimentara de dobanda (de obicei 1 - 2 %);
- stabilirea unui termen de rambursare al creditului, care variaza
intre 5 si 25 de ani, oferta de creditare avand "subliniata" doar perioada
maxima de timp pentru rambursare;
- dobanda perceputa anual pentru creditul acordat si, eventual, conditiile
de calcul ale dobanzii respective (raportat la modalitatea de rambursare
a creditului respectiv, mai concret, daca se vor plati rate fixe - o anumita
suma stabilita prin calcul, lunar, trimestrial, semestrial, anual -
sau rate mobile - calculate la soldul recalculat al creditului acordat).
Aceste dobanzi, evident, variaza in functie de politica bancii respective,
de politica bancii centrala (BNR) si, de cele mai multe ori trebuie ca
cel care angajeaza creditul sa fie atent la posibila precizare contractuala
de adaptare a dobanzii la dobanda curenta momentului de referinta al platii
ratei. Pentru a fi mai precis, bancile isi acorda dreptul de a modifica
dobanzile in conformitate cu dobanda impusa de BNR. Acest lucru are doua
"taisuri" (repet, in conditiile in care banca isi asuma dreptul de adaptare
la dobanzile curente BNR - si asta, mai ales in conditiile in care sistemul
monetar nu este stabil, in sensul aprecierii sau deprecierii monedei nationale):
in cazul in care dobanzile scad debitorul are de castigat prin faptul ca
scade suma de plata ca dobanda (acest lucru este deseori exploatat de beneficiarii
indirecti de credite, cum sunt societatile comerciale care se ocupa de
vanzari si care, intuind scaderea dobanzilor incheie contracte intermediare
de credit in numele beneficierului final de credit cu o dobanda fixa pentru
a-si asigura un profit din diferentele de dobanda) sau, in cazul in care
dobanzile cresc debitorul ajunge sa plateasca mult mai mult ca suma de
plata ca dobanda. Pentru creditele in valuta dobanda este variabila, in
functie de modificarile intervenite pe piata bancara.
- forma de decontare care poate fi virament, stopare la sursa, etc.
in functie atat de politica bancii cat si de posibilitatile oferite de
clientul care angajeaza creditul;
- rata lunara totala de plata (rata credit + dobanda) care nu poate
fi mai mare de 50 % din veniturile nete lunare ale imprumutatului sau imprumutat
si sotul/ sotia acestuia. Aceasta conditie este respectata numai in conditiile
in care precizata expres, contractual - in contractul de credit, deoarece
banca, in calitatea sa de creditor, nu poate fi tinuta sa respecte cuantumul
calculat initial, mai ales in conditiile in care se diminueaza veniturile
debitorului si, in consecinta, aceasta precizare are valoare doar la momentul
angajarii creditului. In cazul creditelor in valuta, procentul de 50 %
trebuie sa acopere si marja de risc valutar (valoare care nu se plateste
efectiv ci doar se ia in calcul ca urmare a unei eventuale deprecieri valutare).
Garantiile necesare pentru acordarea creditului sunt, in general:
- pentru un avans de minim 25 % nu se mai solicita garantii (si/ sau
nu se mai solicita garant);
- veniturile nete lunare realizate de solicitant, membrii familiei
acestuia si garantul;
- pentru o valoare minima de avans, precizata de banca si exprimata
procentual la valoarea creditului acordat, nu se mai solicita garantii;
- se instituie ipoteca de rangul I asupra bunurilor imobiliare aflate
in proprietatea imprumutatului sau unor giranti cu ipoteca, inclusiv asupra
terenurilor aflate in intravilan, asigurat pentru riscuri generale (polita
de asigurare fiind aproape intotdeauna incheiata la banca care acorda creditul),
cu cesionarea in favoarea bancii a drepturilor de incasat (uneori apare
posibilitatea garantarii cu depozite colaterale, din surse proprii sau
pe baza fidejusiunii/ cautiunii si nu se mai solicita de catre banca anumite
operatiuni, cum ar fi incheierea politei de asigurare, etc.).
Exemplu de credite pentru cumpararea de locuinte la data de 15.Martie.2004
- suma maxima de creditare: echivalentul in lei a 100.000 EUR
sau 100.000 EUR (pentru creditele in valuta) - oferta BCR
- acte necesare: cerere de credit, actele de identitate ale
solicitantului, sotului/ sotiei acestuia, garantului (daca este cazul)
in original si copie, adeverintele de venit ale solicitantului. sotului/
sotiei acestuia, garantului (daca este cazul) in original si copie, copie
dupa cartea de munca ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia, precontractul
de vanzare-cumparare al imobilului ce va fi cumparat, documentele de proprietate
ale imobilului ce va constitui garantia creditului si raportul de evaluare
al acestuia precum si alte documente solicitate de banca in functie de
obiectul creditului sau solicitate a fi oportune de catre banca - conditii
BCR.
- conditii de acordare: avans minim de 15 % din valoarea imobilului
ce urmeazza a fi achitionat, termen de rambursare de maxim 20 de ani; dobanda
23 %/ an pentru creditele in lei (ROL) si 11 %/ an pentru creditele in
valuta (unde dobanda este variabila in functie de modificarile intervenite
pe piata bancara), decontare prin virament, rata lunara totala nu poate
fi mai mare de 50 % din veniturile nete lunare ale imprumutatului sau imprumutat
si sotul/ sotia acestuia - oferta BCR.
- garantii: pentru un avans de minim 25 % din valoarea creditului
nu se mai acorda garantii (si/ sau nu se mai solicita garant), veniturile
nete lunare realizate de solicitant, sotul/ sotia acestuia si de un garant
in cazul in avansul este intre 15 - 25 % trebuie sa respecte regula ratei
lunare totale mai mica de 50 % din veniturile lunare nete, instituire de
ipoteca de rangul I asupra bunurilor imobiliare aflate in proprietatea
imprumutatului sau a unor giranti cu ipoteca, inclusiv a terenurilor aflate
in intravilan, asigurat pentru riscuri generale, cu cesionarea in favoarea
bancii a drepturilor de incasat - oferta BCR.
- ofertele sunt incluse in pachetul de creditare "Familia mea" prin
care se ofera posibilitatea realizarii unui camin complet incepoand de
la cumpararea/ repararea/ modernizarea locuintei, dotarea cu mobilier si
cu aparatura electronica/ electrocasnica si pana la cumpararea unui autoturism/
motociclete/ barci cu motor, precum si posibilitatea finantarii cheltuielilor
de scolarizare, tratament medical, etc. - oferta BCR.
Nota: Pentru detalii "direct de la sursa" puteti accesa pagina "Prezentarea sistemului de banci din Romania" pentru a lua legatura direct cu situl (sau telefonic) al bancii care v-a trezit interesul.
 ....................................
|
|