|Meniu oportunitati de
finantare bancare|
...
...
Persoane fizice.
Credite in lei (valuta) - creditul ipotecar.
Aceasta
forma de credit este destinata construirii, cumpararii, reabilitarii (inclusiv
modernizarea), consolidarii sau extinderii imobilelor cu destinatie de
locuinte permanente, temporare sau case de vacanta, cumpararea de terenuri
aflate in intravilan necesare construirii locuintei, efectuarea lucrarilor
de viabilizare a terenului (asigurarea cu utilitati necesare cum sunt electricitate,
apa, canalizare, gaze, telefon) si se acorda in lei (ROL), dolari SUA (USD)
sau Euro (EUR), suma maxima fiind in jurul echivalentului a 100.000 EUR
pentru creditele in lei si 500.000 EUR pentru creditele in valuta (in functie
de politica adoptata de banca care realizeaza aceasta oferta de creditare,
in general, exista un fel de moda a lansarii de pachete de finantare care
ofera variante conexe de creditare si care descriu cel mai bine politicile
de moment ale bancilor reper).
In general, pentru obtinerea acestui tip de credit sunt necesare urmatoarele
acte:
- cerere de credit;
- actele de identitate ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia,
garantului (daca este cazul) in original si copie;
- adeverinte de venit ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia,
garantului (daca este cazul) in original si copie;
- precontractul de vanzare - cumparare al imobilului ce va fi cumparat;
- documentele de proprietate ale imobilului ce va constitui garantia
creditului si raportul de evaluare al acestuia (acesta fiind deseori chiar
imobilul unde se efectueaza respectivele lucrari);
- in cazul lucrarilor de constructii de locuinte in regie proprie,
beneficiarul vreditului va asigura urmarirea lucrarilor de catre un diriginte
de santier sau un inginer inspector tehnic, atestat conform legii, in vederea
urmaririi respectarii proiectului tehnic de executie si devizului general
de lucrari intocmit de societatea de constructii sau de o persoana autorizata
in domeniu, a calitatii constructiei, a stadiilor fizice de lucrari si
a incadrarii in termenele de realizare si finalizare a locuintei;
- copie dupa cartea de munca ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia
(Aceasta cerere apare in general datorita cerintei de a se anexa la dosarul
de credit a unor elemente de venit garantat ale solicitantului de credit
si, deseori, este un element definitoriu. Implicatiile acestei cereri ajung
pana la punctul in care se ia in considerare "seriozitatea" firmei unde
este angajat solicitantul de credit si/ sau persoanele implicate, sau se
ia in considerare daca au existat incidente anterioare in care a fost implicata
firma angajatoare sau se tine cont daca este vorba despre o institutie
de stat sau o societate comerciala privata, etc.);
- in cazul creditului ipotecar, datorita complexitatii operationale,
banca isi va rezerva aproape intotdeauna dreptul de a solicita orice alt
fel de documente necesare completarii dosarului de credit cum sunt autorizatii
de constructie, mentiuni cadastrale, etc.
Toate relatiile necesare constituirii dosarului de credit trebuie luate/
verificate direct de la banca la care se doreste angajarea creditului iar
semnarea contractului de credit de catre imprumutat si girant precum si
plata ratelor si a dobanzii se vor face la sediul bancii de unde se angajeaza
creditul.
In esenta trebuie retinut ca bancile conditioneaza acordarea oricarui tip
de credit prin doua elemente de baza: conditii de acordare si garantii
(care difera in functie de politica de moment a bancii care acorda creditul).
Conditiile de acordare sunt reprezentate, in general, de:
- plata unui avans care are o valoare minima (de obicei intre 15 -
30 %), exprimata procentual fata de valoarea investitiei ce urmeaza a fi
realizata (lucrari de construire, reabilitare, consolidare, extindere,
etc.) sau din pretul locuintei si nu de valoarea creditului ce se va angaja
(eventual din valoarea imobilului, daca este cazul), valoare rezultata
din devizului general de lucrari - pentru avans platit mai mic decat valoarea
minima (numai cu acceptul bancii) se percepe o cota procentuala suplimentara
de dobanda (de obicei 1 - 2 %);
- dovada detinerii resurselor proprii care poate fi efectuata prin
depunerea unei sume minime in numerar sau prin virament intr-un cont deschis,
achitarea unei sume reprezentand avansul, vanzatorului - dovedit cu chitanta
autentificata la notariat sau precontract/ contract de vanzare-cumparare,
in cazul achizitiei unui imobil, achitarea totala sau partiala in avans
a unor materiale de constructii sau servicii executate;
- stabilirea unui termen de rambursare al creditului, care variaza
intre 5 si 25 de ani, oferta de creditare avand "subliniata" doar perioada
maxima de timp pentru rambursare. In cadrul acestui termen, banca poate
acorda o perioada de gratie cuprinsa intre 3 luni si 3 ani, in functie
de complexitatea si durata lucrarilor din devizul general, in perioada
de gratie achitandu-se numai dobanzile si comisioanele datorate bancii;
- dobanda perceputa anual pentru creditul acordat si, eventual, conditiile
de calcul ale dobanzii respective (raportat la modalitatea de rambursare
a creditului respectiv, mai concret, daca se vor plati rate fixe - o anumita
suma stabilita prin calcul, lunar, trimestrial, semestrial, anual -
sau rate mobile - calculate la soldul recalculat al creditului acordat).
Aceste dobanzi, evident, variaza in functie de politica bancii respective,
de politica bancii centrala (BNR) si, de cele mai multe ori trebuie ca
cel care angajeaza creditul sa fie atent la posibila precizare contractuala
de adaptare a dobanzii la dobanda curenta momentului de referinta al platii
ratei. Pentru a fi mai precis, bancile isi acorda dreptul de a modifica
dobanzile in conformitate cu dobanda impusa de BNR. Acest lucru are doua
"taisuri" (repet, in conditiile in care banca isi asuma dreptul de adaptare
la dobanzile curente BNR - si asta, mai ales in conditiile in care sistemul
monetar nu este stabil, in sensul aprecierii sau deprecierii monedei nationale):
in cazul in care dobanzile scad debitorul are de castigat prin faptul ca
scade suma de plata ca dobanda (acest lucru este deseori exploatat de beneficiarii
indirecti de credite, cum sunt societatile comerciale care se ocupa de
vanzari si care, intuind scaderea dobanzilor incheie contracte intermediare
de credit in numele beneficierului final de credit cu o dobanda fixa pentru
a-si asigura un profit din diferentele de dobanda) sau, in cazul in care
dobanzile cresc debitorul ajunge sa plateasca mult mai mult ca suma de
plata ca dobanda. De cele mai multe ori dobanda pentru credite ipotecare
este variabila fiind stabilita in functie de cotatiile BUBOR semestriale,
determinand ca dobanda sa fie revizuibila semestrial. Pentru creditele
in valuta raportarea dobanzii este stabilita in functie de cotatiile LIBOR
la 6 luni pentru creditele in USD sau EURIBOR la 6 luni pentru creditele
in EUR, determinand ca dobanda sa fie revizuibila semestrial.
- forma de decontare care poate fi virament, stopare la sursa, etc.
in functie atat de politica bancii cat si de posibilitatile oferite de
clientul care angajeaza creditul;
- rata lunara totala de plata (rata credit + dobanda) care nu poate
fi mai mare de 35 % din veniturile nete lunare ale imprumutatului sau imprumutat
si sotul/ sotia acestuia. Aceasta conditie este respectata numai in conditiile
in care precizata expres, contractual - in contractul de credit, deoarece
banca, in calitatea sa de creditor, nu poate fi tinuta sa respecte cuantumul
calculat initial, mai ales in conditiile in care se diminueaza veniturile
debitorului si, in consecinta, aceasta precizare are valoare doar la momentul
angajarii creditului.
Garantiile necesare pentru acordarea creditului sunt, in general:
- veniturile nete lunare realizate de solicitant, membrii familiei
acestuia si garantul (daca este cazul). La determinarea capacitatii de
rambursare se pot lua in calcul si alte venituri realizate de solicitanti
cum sunt veniturile din dividende, veniturile din contracte de inchiriere,
veniturile realizate in strainatate, etc.);
- pentru o valoare minima de avans, precizata de banca si exprimata
procentual la valoarea creditului acordat, nu se mai solicita garantii;
- se instituie ipoteca de rangul I asupra bunului imobiliar (teren
si constructie) care face obiectul creditului (de multe ori si a bunurilor
imobiliare aflate in proprietatea imprumutatului sau unor giranti cu ipoteca,
inclusiv asupra terenurilor aflate in intravilan), asigurat pentru riscuri
generale (polita de asigurare fiind aproape intotdeauna incheiata la banca
care acorda creditul), cu cesionarea in favoarea bancii a drepturilor de
incasat (uneori apare posibilitatea garantarii cu depozite colaterale,
din surse proprii sau pe baza fidejusiunii/ cautiunii si nu se mai solicita
de catre banca anumite operatiuni, cum ar fi incheierea politei de asigurare,
etc.).
Exemplu de credite pentru cumpararea de locuinte la data de 15.Martie.2004
- suma maxima de creditare: echivalentul in lei a 100.000 EUR
pentru creditele in lei (ROL) sau echivalentul a 500.000 EUR (pentru creditele
in valuta) - oferta BCR
- acte necesare: cerere de credit, actele de identitate ale
solicitantului, sotului/ sotiei acestuia, garantului (daca este cazul)
in original si copie, adeverintele de venit ale solicitantului. sotului/
sotiei acestuia, garantului (daca este cazul) in original si copie, copie
dupa cartea de munca ale solicitantului, sotului/ sotiei acestuia, precontractul
de vanzare-cumparare al imobilului ce va fi cumparat, documentele de proprietate
ale imobilului ce va constitui garantia creditului si raportul de evaluare
al acestuia, in cazul lucrarilor de constructii in ergie proprie este necesara
dovada angajarii unui diriginte de santier sau a unui inginer inspector
tehnic, protectul tehnic de executie si devizul general de lucrari precum
si orice alte documente solicitate de catre banca - conditii BCR.
- conditii de acordare: avans minim de 25 % din valoarea investitiei
(lucrari de construire, reabilitare, consolidare, extindere) sau din valoarea
imobilului ce urmeazza a fi achitionat, termen de rambursare de maxim 20
de ani; dobanda variabila intre 26 - 27 %/ an, cu posibilitatea acordarii
unei perioade de gratie de 1 an pentru creditele in lei (ROL) - stabilita
in functie de cotatiile BUBOR semestriale, deci revizuibila semestrial
pentru creditele in lei si 10,21 %/ an (pentru creditele in USD) si 10,17
%/ an (pentru creditele in EUR) pentru creditele in valuta - stabilita
in functie de cotatiile LIBOR pentru USD si EURIBOR pentru EUR, la 6 luni,
deci revizuibila semestrial, decontare prin virament, depunerea dovezii
detinerii resurselor proprii (prin depunerea unei sume minime in numerar
sau virament, achitarea unei sume in avans pentru diverse achizitii), rata
lunara totala nu poate fi mai mare de 35 % din veniturile nete lunare ale
imprumutatului sau imprumutat si sotul/ sotia acestuia - oferta BCR.
- garantii: un avans de de minim 25 % din valoarea investieii
(eventual si a imobilului achizitionat), veniturile nete lunare realizate
de solicitant, sotul/ sotia acestuia si de un garant (daca este cazul)
trebuie sa respecte regula ratei lunare totale mai mica de 35 % din veniturile
lunare nete, instituire de ipoteca de rangul I asupra bunului imobiliar
(teren si constructie) care face obiectul creditului (eventual si a bunurilor
imobiliare aflate in proprietatea imprumutatului sau a unor giranti cu
ipoteca, inclusiv a terenurilor aflate in intravilan), asigurat pentru
riscuri generale, cu cesionarea in favoarea bancii a drepturilor de incasat
- oferta BCR.
Nota: Pentru detalii "direct de la sursa" puteti accesa pagina "Prezentarea sistemului de banci din Romania" pentru a lua legatura direct cu situl (sau telefonic) al bancii care v-a trezit interesul.
 ....................................
|
|