---

Cu ajutorul acestui cont se ține evidența investițiilor imobiliare.

Contul 215 "Investiții imobiliare" este un cont de activ.

În debitul contului 215 "Investiții imobiliare" se înregistrează:

În creditul contului 215 "Investiții imobiliare" se înregistrează:

Soldul contului reprezintă valoarea investițiilor imobiliare existente.

Bilanț contabil:

---

Abordarea contabilă

---

Contul 215 este un cont de activ de imobilizări corporale care înregistrează valoarea terenurilor și/sau a clădirilor deținute de o entitate cu scopul de a obține venituri din închiriere sau pentru a beneficia de aprecierea capitalului (creșterea valorii). Aceste active nu sunt folosite în producția de bunuri, prestarea de servicii, în scopuri administrative sau pentru vânzare pe parcursul normal al activității.

Context: Tratamentul contabil al investițiilor imobiliare este reglementat de IAS 40 "Investiții imobiliare", care a fost preluat și în legislația contabilă românească (OMFP 1802/2014) în anumite aspecte. Diferența principală față de conturile 211 și 212 este scopul deținerii activului.

Exemple de elemente înregistrate în Contul 215:

• O clădire de birouri închiriată unui terț.
• Un teren deținut pentru a se aprecia în valoare pe termen lung, nu pentru a fi folosit în activitatea companiei.
• O clădire goală, deținută pentru a fi închiriată ulterior.
  

Structura și Funcția Contului 215 conform OMFP 1802/2014:

• Natura Contului: Cont de activ de imobilizări corporale.
• Funcția Contabilă:
• Se debitează (Db): La creșterea valorii activului, prin achiziție, producție proprie sau prin transferul de la alte conturi de imobilizări (211, 212) atunci când se schimbă destinația activului.
• Se creditează (Cr): La diminuarea valorii, prin vânzare, scoatere din evidență sau prin transferul către alte conturi de imobilizări (211, 212) atunci când se schimbă destinația activului.
  

• Soldul Contului:
• Sold debitor (Sd): Reprezintă valoarea brută a investițiilor imobiliare la un moment dat.
• Soldul acestui cont este prezentat în Situația Poziției Financiare (Bilanț), sub rândul "Investiții imobiliare".
  

1. Recunoaștere și Evaluare

• Recunoaștere inițială: O investiție imobiliară se recunoaște inițial la cost, care include prețul de achiziție și costurile direct atribuibile (taxe notariale, onorarii profesionale etc.).
• Evaluare ulterioară: Sub OMFP 1802/2014, similar cu celelalte imobilizări, entitatea poate alege între modelul costului și modelul reevaluării.
• Modelul costului: Activul este prezentat la costul de achiziție, minus amortizarea cumulată (pentru clădiri) și minus pierderile din depreciere.
• Modelul reevaluării: Activul este prezentat la valoarea justă, care este determinată printr-o evaluare realizată de un expert independent. Câștigurile din reevaluare se înregistrează în rezerva din reevaluare (Cont 105), iar pierderile se înregistrează direct în contul de profit și pierdere sau compensează rezervele anterioare.
  

• Amortizare: Clădirile din contul 215 se amortizează (dacă se utilizează modelul costului), similar cu alte construcții, pe o durată de viață utilă estimată. Terenurile din contul 215 nu se amortizează.

2. Operațiuni Specifice și Monografii Contabile Asociate

Iată exemple de înregistrări contabile (monografii) relevante pentru Contul 215:

1. Achiziția unui spațiu de birouri pentru închiriere:

Operațiune: Entitatea cumpără un spațiu de birouri cu 1.000.000 lei + TVA.

Înregistrare contabilă:

%                                              = 404 "Furnizori de imobilizări"
215 "Investiții imobiliare"            1.000.000 lei
4428 "TVA neexigibilă"                     190.000 lei
                                                           1.190.000 lei
2. Transferul unui activ de la Contul 212 la 215 (schimbare de destinație):

Operațiune: O entitate decide să-și mute sediul administrativ și să închirieze fosta clădire. Clădirea a fost achiziționată cu 800.000 lei și are o amortizare cumulată de 100.000 lei.

Înregistrare contabilă:

215 "Investiții imobiliare"  = 212 "Construcții"
700.000 lei                                       700.000 lei
(Valoarea netă contabilă de 700.000 lei se transferă.)

3. Prezentarea în Situațiile Financiare

• Situația Poziției Financiare (Bilanț):
• Valoarea netă a investițiilor imobiliare este prezentată ca o linie separată în secțiunea "Active imobilizate", conform standardelor contabile românești.
  

• Contul de Profit și Pierdere:
• Veniturile din chirii generate de activele din contul 215 se înregistrează în contul 706 "Venituri din redevențe, locații de gestiune și chirii".
• Cheltuielile cu amortizarea (pentru clădiri) se înregistrează în contul 6811.
  

Contul 215 este esențial pentru a diferenția activele de bază ale unei companii de cele deținute exclusiv pentru a genera un profit financiar. O clasificare corectă este vitală pentru o imagine fidelă a performanței și a poziției financiare.

---

Abordarea IFRS

---

Sub Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS), tratamentul contabil al investițiilor imobiliare este reglementat de IAS 40. Acest standard diferă semnificativ de IAS 16 (Imobilizări corporale) prin faptul că oferă opțiuni specifice de evaluare ulterioară care influențează direct profitul.

Principalele Concepte conform IAS 40, relevante pentru Contul 215:

1. Recunoașterea și Evaluarea Inițială:

• O investiție imobiliară este recunoscută inițial la cost, care include prețul de achiziție și costurile direct atribuibile (ex: taxe legale, onorarii).

2. Evaluare Ulterioară (Modelul Costului vs. Modelul Valorii Juste):

• Modelul Costului: Aceasta este o opțiune similară cu cea din IAS 16. Activul este prezentat la costul de achiziție, minus amortizarea cumulată (pentru clădiri) și minus pierderile din depreciere. Pierderile și câștigurile din vânzare se recunosc în profit sau pierdere.
• Modelul Valorii Juste: Aceasta este o opțiune specifică IAS 40 și reprezintă o diferență majoră față de IAS 16. Entitatea evaluează activul la valoarea sa justă la fiecare dată a bilanțului. Orice câștig sau pierdere rezultat din modificarea valorii juste se recunoaște direct în profit sau pierdere în perioada în care apare. Asta înseamnă că profitul companiei poate fi foarte volatil, deoarece este influențat de fluctuațiile de pe piața imobiliară.
  

3. Amortizarea (Depreciation):

• Dacă entitatea alege Modelul Costului, atunci clădirile din contul 215 se amortizează.
• Dacă entitatea alege Modelul Valorii Juste, atunci nu se mai calculează amortizare. Motivul este că activul este deja evaluat la valoarea sa curentă, care deja reflectă orice scădere de valoare din uzură.
  

4. Transferuri:

• Transferul dintr-o altă categorie de imobilizări: Dacă o clădire folosită anterior în scopuri administrative (cont 212, IAS 16) este reînchiriată (și devine o investiție imobiliară, IAS 40), se face transferul.
• Sub Modelul Costului: Transferul se face la valoarea netă contabilă.
• Sub Modelul Valorii Juste: Activul trebuie reevaluat la valoarea justă la data transferului. Orice câștig rezultat se recunoaște în profit (până la pierderile anterioare) sau în alte elemente ale rezultatului global (OCI).
  

Monografii Contabile conform IFRS (Modelul Valorii Juste)

1. Achiziția unui spațiu de birouri pentru închiriere:

Costul de achiziție este de 1.000.000 RON.

Înregistrarea contabilă:

Debit: Investiții imobiliare          = 1.000.000 RON
Credit: Datorii față de furnizori = 1.000.000 RON

2. Ajustarea la valoarea justă (câștig):

Valoarea justă a activului de 1.000.000 RON crește la 1.100.000 RON la sfârșitul anului.

Înregistrarea contabilă (direct în profit sau pierdere):

Debit: Investiții imobiliare                                                                            = 100.000 RON
Credit: Câștig din modificarea valorii juste a investițiilor imobiliare = 100.000 RON

3. Ajustarea la valoarea justă (pierdere):

Valoarea justă scade de la 1.100.000 RON la 1.050.000 RON la sfârșitul următorului an.

Înregistrarea contabilă:

Debit: Pierdere din modificarea valorii juste a investițiilor imobiliare = 50.000 RON
Credit: Investiții imobiliare                                                                              = 50.000 RON

Prezentare și Informații Suplimentare (IAS 1, IAS 40)

• Situația Poziției Financiare: Valoarea netă a investițiilor imobiliare este prezentată ca o linie separată sub Active non-curente.
• Situația Rezultatului Global: Câștigurile și pierderile din modificarea valorii juste sunt recunoscute direct în profit sau pierdere. Veniturile din chirii sunt prezentate separat.
• Note la Situațiile Financiare: IAS 40 solicită dezvăluiri ample, incluzând:
• Modelul de evaluare utilizat (cost sau valoare justă).
• Dacă se folosește modelul costului: metodele de amortizare și duratele de viață utilă.
• Dacă se folosește modelul valorii juste: ipotezele și metodologia utilizate în evaluare, precum și numele evaluatorului.
• O reconciliere a valorii de început și de sfârșit a investițiilor imobiliare.
  

Diferențe Cheie IFRS (IAS 40) vs. OMFP (pentru Contul 215):

Aspect	OMFP 1802/2014	IFRS (IAS 40)
Model de evaluare	Cost sau reevaluare. Câștigul din reevaluare în rezerve.	Cost sau valoare justă. Câștigul din valoarea justă direct în P&L.
Amortizare	Clădirile se amortizează întotdeauna.	Fără amortizare dacă se alege modelul valorii juste.
Volatilitate profit	Volatilitate scăzută (venituri din chirii).	Volatilitate ridicată din cauza fluctuațiilor valorii juste.

În concluzie, IAS 40 oferă o abordare unică, care poate face situațiile financiare mai relevante, deoarece reflectă valoarea de piață curentă a activelor, dar și mult mai volatile din cauza recunoașterii câștigurilor și pierderilor nerealizate direct în profit sau pierdere.

---

Abordarea de audit

---

Auditul contului 215 este esențial pentru a confirma că activele imobiliare sunt clasificate corect, că valoarea lor este adecvată și că tratamentul contabil ales reflectă o imagine fidelă a situației financiare a companiei. Auditorul se concentrează pe a asigura că evaluările (în special cele la valoarea justă) sunt rezonabile și că nu există supraevaluări.

Standardele de audit relevante includ:

• ISA 315 (Identificarea și Evaluarea Riscurilor): Auditorul va identifica riscurile specifice, cum ar fi clasificarea greșită a activelor sau utilizarea unor ipoteze nerealiste în evaluarea la valoarea justă.
• ISA 330 (Răspunsurile la Riscuri): Adaptarea procedurilor de audit pentru a verifica clasificarea și evaluarea.
• ISA 500 (Dovezi de Audit): Verificarea actelor de proprietate, a contractelor de închiriere și a rapoartelor de evaluare.
• ISA 540 (Auditul Estimărilor Contabile): Extrem de important pentru a verifica rapoartele de evaluare și ipotezele folosite de experți.
• IAS 40: Standardul contabil care guvernează direct acest cont.
  

Algoritmul de Audit pentru Contul 215:

1. Înțelegerea Contextului și a Controalelor Interne

• Revizuirea documentației cheie: Auditorul va examina:
• Politica contabilă: Va evalua alegerea managementului între modelul costului și modelul valorii juste. De asemenea, va verifica dacă politica este aplicată consecvent.
• Documente de proprietate: Auditorul va verifica acte notariale și extrase de carte funciară pentru a confirma dreptul de proprietate.
• Contracte de închiriere: Acestea sunt dovada principală a scopului deținerii activului (închirierea) și confirmă clasificarea în contul 215.
• Rapoarte de evaluare: Dacă entitatea folosește modelul valorii juste, auditorul va obține și va examina rapoartele de evaluare întocmite de un expert independent.
  

• Evaluarea controalelor interne: Se va verifica dacă există controale adecvate pentru:
• Aprobarea achizițiilor și a vânzărilor de imobile.
• Revizuirea periodică a contractelor de închiriere.
• Monitorizarea performanței evaluărilor externe.
  

2. Evaluarea Riscurilor de Erori Materiale

• Risc de Clasificare: Ridicat. Există un risc major ca un activ să fie clasificat greșit în contul 215, deși este folosit în activitatea curentă (de exemplu, o clădire folosită ca depozit propriu), sau invers.
• Risc de Evaluare: Extrem de ridicat, mai ales dacă entitatea utilizează modelul valorii juste. Riscurile includ:
• Supraevaluarea activelor bazată pe ipoteze nerealiste.
• Utilizarea unui expert de evaluare care nu este competent sau obiectiv.
• Amortizarea incorectă (dacă se folosește modelul costului).
  

• Risc de Dezvăluire: Există riscul ca informațiile cerute de IAS 40 să nu fie prezentate în notele la situațiile financiare.

3. Proiectarea și Efectuarea Procedurilor de Audit

a) Teste de Substanță pentru Clasificare și Existență:

• Verificarea scopului: Auditorul va selecta un eșantion de active din contul 215 și va examina contractele de închiriere pentru a confirma că activele sunt deținute cu scopul de a genera venituri din chirii.
• Verificarea dreptului de proprietate: Auditorul va confirma dreptul de proprietate prin obținerea de extrase de carte funciară.
  

b) Teste de Substanță pentru Evaluare și Depreciere:

• Auditul evaluărilor la valoarea justă (cea mai critică procedură):
• Competența expertului: Se va evalua calificarea, experiența și obiectivitatea expertului de evaluare.
• Ipotezele și metodologia: Auditorul va examina ipotezele cheie (venituri viitoare din chirii, rate de actualizare, prețuri comparabile) și va compara valorile cu datele de piață.
  

• Verificarea amortizării (dacă se folosește modelul costului):
• Se va verifica dacă clădirile se amortizează pe o durată de viață utilă rezonabilă și se va recalcula amortizarea pentru a asigura acuratețea.
  

4. Evaluarea Probelor de Audit și Formarea Opiniei

• Auditorul va evalua dacă probele obținute sunt suficiente și adecvate. Orice discrepanțe în evaluare sau clasificări greșite pot duce la ajustări.
• Refuzul managementului de a corecta o evaluare nerezonabilă sau o clasificare incorectă poate duce la o opinie de audit cu rezerve sau chiar adversă.
  

5. Prezentare și Informații Suplimentare

• Bilanț: Verificarea că valoarea investițiilor imobiliare este prezentată ca o linie separată.
• Note la situațiile financiare: Auditorul va verifica dacă au fost incluse toate dezvăluirile cerute de IAS 40 (metoda de evaluare, ipotezele folosite, reconcilierea valorilor etc.).
  

Auditul Contului 215 este un proces complex, care necesită o înțelegere profundă a pieței imobiliare și a standardelor de raportare financiară. Accentul se pune pe judecata profesională și pe validarea estimărilor, mai ales atunci când se folosește modelul valorii juste.

---

Abordarea ANAF și a Codului de Procedură Fiscală

---

Pentru Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), Contul 215 este de mare interes, în special din cauza tratatului fiscal al amortizării și al reevaluării. ANAF își concentrează atenția pe a se asigura că baza de calcul a impozitului pe profit nu este afectată de câștigurile și pierderile nerealizate din reevaluare. De asemenea, tratamentul fiscal al veniturilor din chirii și al cheltuielilor aferente (inclusiv amortizarea) trebuie să fie conform cu Codul Fiscal.

Obiectivele Principale ale ANAF în Examinarea Contului 215:

1. Tratamentul Fiscal al Amortizării (Articolul 28, Cod Fiscal):

• Inspectorii fiscali vor verifica dacă entitatea a respectat regulile de amortizare fiscală. Amortizarea fiscală se calculează strict în funcție de duratele normale de funcționare din Catalogul mijloacelor fixe.
• Modelul costului: Dacă o entitate utilizează modelul costului (conform OMFP/IFRS), atunci clădirile se amortizează fiscal, iar această cheltuială este deductibilă. ANAF va verifica dacă durata și metoda de amortizare (liniară, degresivă sau accelerată) sunt conforme cu legea.
• Modelul valorii juste: Aici apare o diferență majoră. Chiar dacă sub IFRS (IAS 40) nu se mai calculează amortizare, pentru scopuri fiscale, entitatea trebuie să calculeze și să înregistreze amortizarea fiscală, pe baza duratelor și metodelor legale. Această amortizare este o cheltuială deductibilă la calculul impozitului pe profit. ANAF va insista ca această cheltuială să fie calculată și dedusă.
  

2. Tratamentul Fiscal al Reevaluării și al Fluctuațiilor Valorii Juste:

• Articolul 26, alin. 5, Cod Fiscal stipulează că veniturile și cheltuielile rezultate din evaluarea sau reevaluarea imobilizărilor corporale (incluzând aici și investițiile imobiliare) nu sunt luate în calcul la determinarea profitului impozabil.
• Așadar, orice câștig sau pierdere rezultat din modificarea valorii juste a activelor din contul 215 este un element nendeductibil/neimpozabil. ANAF va verifica dacă entitatea a efectuat ajustări extra-contabile pentru a anula efectul acestor fluctuații asupra bazei impozabile.
• Această prevedere este o diferență crucială față de tratamentul contabil IFRS, unde câștigurile și pierderile din valoarea justă se recunosc direct în profit. Pentru ANAF, aceste fluctuații sunt irelevante din punct de vedere fiscal.
  

3. Tratamentul Fiscal la Cesiune (Vânzare):

• La vânzarea unui activ din contul 215, ANAF va verifica dacă profitul impozabil a fost calculat corect.
• Profitul impozabil se calculează ca diferența dintre prețul de vânzare și valoarea fiscală a activului (cost de achiziție minus amortizarea fiscală cumulată). Eventualele câștiguri din reevaluare nu se iau în considerare.
  

Instrumentele ANAF în Cadrul Inspecției Fiscale (bazate pe CPF):

• Dreptul de a solicita documente (Art. 63 CPF): ANAF va cere:
• Fișa contului 215 și a conturilor de amortizare (2815).
• Facturile și actele de proprietate ale imobilelor.
• Raportul de evaluare la valoarea justă (dacă e cazul).
• Fișa de calcul a amortizării fiscale, care trebuie să existe chiar dacă entitatea nu amortizează contabil.
  

• Dreptul de a aplica sancțiuni (Art. 336-349 CPF): Nerespectarea prevederilor Codului Fiscal, cum ar fi neanularea efectelor reevaluării în calculul fiscal sau o amortizare fiscală incorectă, poate duce la recalcularea impozitului pe profit și la impunerea de dobânzi și penalități de întârziere.

În concluzie:

Pentru ANAF, tratamentul fiscal al activelor din Contul 215 este clar delimitat de cel contabil. Principalul punct de control este neutralitatea fiscală a reevaluării, ceea ce impune ajustări extra-contabile riguroase. Entitățile trebuie să mențină evidențe separate pentru amortizarea fiscală, chiar și atunci când folosesc modelul valorii juste conform IFRS.

---

Abordarea acționarului/ asociatului și a părților interesate

---

Pentru acționari, potențiali investitori, analiști financiari și creditori, Contul 215 este un indicator critic al strategiei de investiții a unei companii și al potențialului de rentabilitate al activelor. Acest cont reflectă o parte a portofoliului de investiții care este deținută nu pentru a susține operațiunile de bază, ci pentru a genera venituri pasive și/sau a se aprecia în valoare.

1. Perspectiva Acționarilor și a Investitorilor Potențiali

Investitorii sunt atrași de investițiile imobiliare datorită potențialului de a genera venituri stabile și de a crește în valoare, dar sunt atenți la riscuri:

• Strategia de investiții: Deținerea de active în contul 215 indică o companie care urmărește să genereze venituri suplimentare din chirii (venituri din redevențe) sau să beneficieze de aprecierea capitalului. Aceasta poate fi o strategie atractivă, deoarece reduce dependența de veniturile din activitatea operațională principală.

• Modelele de evaluare: Alegerea modelului de evaluare (cost sau valoare justă) este de o importanță capitală pentru investitori.

  • Modelul costului oferă o imagine mai stabilă a bilanțului, dar poate subestima valoarea reală a activelor imobiliare.

  • Modelul valorii juste oferă o imagine mai relevantă a valorii de piață, dar duce la o volatilitate ridicată a profitului, deoarece orice fluctuație de valoare este recunoscută direct în contul de profit și pierdere. Un investitor va trebui să înțeleagă că o parte din profit poate fi "nerealizată" (nu a generat încă flux de numerar).

• Randamentul investiției: Acționarii vor evalua randamentul investițiilor imobiliare (venituri din chirii vs. valoarea activelor) pentru a se asigura că capitalul a fost alocat în mod eficient.

2. Perspectiva Creditorilor (Bănci, Finanțatori)

Creditorii privesc activele din contul 215 ca pe o componentă valoroasă a bilanțului, dar cu o atenție sporită asupra evaluării:

• Valoarea de garanție: Ca și în cazul terenurilor și construcțiilor, investițiile imobiliare sunt considerate o garanție excelentă pentru un împrumut, deoarece au o valoare de piață relativ ușor de determinat. Aceasta poate reduce riscul perceput și poate facilita obținerea de finanțări.

• Analiza riscului: Creditorii vor examina dacă imobilele sunt închiriate pe termen lung, gradul de ocupare și solvabilitatea chiriașilor. Acești factori asigură un flux de numerar stabil, necesar pentru a acoperi datoriile.

3. Perspectiva Analiștilor Financiari

Analiștii studiază acest cont pentru a face comparații corecte și pentru a înțelege riscurile și oportunitățile:

• Ajustarea profitului: Analiștii vor fi nevoiți să ajusteze profitul unei companii care utilizează modelul valorii juste. Ei vor separa câștigurile/pierderile nerealizate din evaluare de profitul operațional de bază al companiei, pentru a obține o imagine mai fidelă a performanței.

• Evaluarea patrimoniului: Un analist va compara valoarea contabilă a investițiilor imobiliare cu valoarea de piață (dacă nu se folosește modelul valorii juste) pentru a evalua dacă compania are active subevaluate în bilanț. Aceasta poate indica o valoare ascunsă pentru investitori.

• Risc de piață: Analistul va evalua expunerea companiei la fluctuațiile pieței imobiliare. O companie cu un portofoliu mare de investiții imobiliare va fi mai sensibilă la o criză imobiliară.

În concluzie, Contul 215 este un cont cheie care oferă o perspectivă asupra strategiei de investiții a unei companii. Pentru investitori și creditori, el reflectă o sursă de valoare și de venituri alternative. Pentru analiști, el necesită o analiză atentă a politicilor de evaluare și a impactului asupra profitului, pentru a diferenția între performanța reală și câștigurile/pierderile contabile.